De gezaghebbende juridische tekst van deze publicatie is beschikbaar in het Turks. Er is nog geen juridisch gecontroleerde vertaling gepubliceerd.
İnşaat hukuku ile ilgili uyuşmazlıklar, taraflar arasında kurulan sözleşmelere aykırılıktan kaynaklandığı gibi, inşaat hukukunu doğrudan ilgilendiren imar hukuku ve imar durumundan da kaynaklanmaktadır.
Gerek sözleşme ve eki projelerin imar durumuna aykırı olarak hazırlanmasından, gerek ise sözleşmenin devamında imar durumunun değişmesinden veya proje ve imar durumuna aykırı imalat yapılmasından kaynaklı uyuşmazlıklar meydana gelmektedir.
Bu uyuşmazlıkların çözümü yönünden, imar hukuku ve imar durumuna yönelik dikkat edilmesi gereken, bilinmesi gereken hususlar bulunmaktadır. Bir kısmından bahsetmek gerekir ise;
İmar planı : İmar uygulaması yapılan yerin yapı adalarını, yoğunluklarını ve düzenini, uygulamaya esas olacak bilgileri ayrıntıları ile gösteren, kadastral durumu da işlenmiş plandır. İmar planı, halkın sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla bölgenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine dayalı olarak hazırlanan, arazi kullanımı, koruma ve kısıtlama kararları ile uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan ibaret planlardır. Nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak ikiye ayrılır.
Nazım imar planı Kentin ana dokusunu gösteren, kesin sınır ve şekil belirtmeyen, bir düşünce projesi ve planıdır. Uygulama imar planı ise, tasdikli haritalar üzerine, kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen plandır. Uygulama imar planı 1/1000 ölçeğe göre çizilir. İmar planında ayrıca yapılanma şartlarına yer verilir.
Yapılanma şartları : Yapılmak istenen yapının, kanun, plan ve yönetmelik hükümlerine göre yapılmasını öngören kurallar bütünüdür. Buna göre yapılar, konut, sanayi, tarım, ticari olabileceği gibi, ticaret+konut, turizm+ticaret, turizm+ticaret+konut gibi karma şekillerde olabilir.
İmar durumu : Herhangi bir arsanın imar planına ve imar yönetmeliğine göre kullanım şeklini ve yapılanma şartlarını gösteren belgedir. İmar durum belgesinde, arsa ile ilgili ada, pafta, parsel, yüzölçümü, KAKS, TAKS, kat adedi, bina yüksekliği, çekme mesafeleri (yapı yaklaşma mesafesi), kot kesit ve arsanın niteliği gibi bilgilerin tamamı yer alır.
Yapı yaklaşma sınırı : (Çekme mesafesi olarak da bilinmektedir.) Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.
Bina derinliği : Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki uzaklıktır.
Bina cephesi : Binanın bulunduğu parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir.
Saçak seviyesi : Yapılan veya yapılacak binanın son kat tavan döşemesi üst kotudur.
Bina yüksekliği : Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafedir. İmar planında öngörülen yüksekliktir.
Kat yüksekliği : Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üst katın döşeme üstüne kadar olan mesafedir.
Ayrık nizam : Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.
Bitişik nizam : Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binaya bitişik olarak yapılan yapı nizamıdır.
Blok nizam : Cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği imar planında belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.
Ortak alan : Bina giriş holü, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdiveni, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak, otopark ve benzeri gibi yapının maliklerinin ortak kullanımına bırakılan alandır.
Brüt inşaat alanı : İnşa edilen bütün alanlar toplamıdır. Bu alana, tabii zemine oturan açık teras, avlu, her nevi hava bacaları ve saçaklar dahil edilmez.
Net inşaat alanı : Bağımsız bölüm içerisinde kapalı olup, duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana, kapı ve pencere eşikleri, sıva payları, kolonlar, çöp atık ve tesisat ve hava bacaları gibi ortak alanlar dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar (kömürlük, tahsis edilen otopark alanı ve benzeri) ile ortak alanlar net alan içerisinde değerlendirilmez.
(İnşaat brüt alanı ve net alan hususlarında inşaat hukukundan ve imar hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklar sıklıkla meydana gelmektedir. Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında da meydana gelen bağımsız bölüm alanlarının sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği iddiasıyla sıklıkla sorunlar yaşanmaktadır.)
Taban alanı kat sayısı (TAKS) : Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Uygulama imar planında çekme mesafesi (yapı yaklaşma sınırı) verilip TAKS verilmemiş ise çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmeliklerine göre uygulama yapılır. Ana yapı dışında kalan binaya ait tesis ve trafolar, iç bahçeler, açık havuzlar, pergole, üstü açık ya da örtülü zemin terası, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar ile tamamen toprağın altında kalan otopark, açık otopark, sığınak ve tesisat hacimleri ve ana binadan ayrı ve toprağın altında kalan yakıt depoları, su depoları taban alanına dahil edilmez.
Kat alanı kat sayısı (KAKS) : Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. KAKS oranı aynı zamanda inşaat emsali anlamına gelir. KAKS alanına bodrum kat, otopark, sosyal alanlar ve çatı gibi sosyal alanlar dahil edilmez.
(İnşaat alanının hesaplanmasında, TAKS ve KAKS değerlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir. Bir kısım uyuşmazlıklarda taraflar inşaatın daha büyük yapılabilecek iken yapılmaması (imar durumundan azami faydalanılması) veya inşaat alanı hesaplamasının hatalı yapılması nedeniyle imar hakkının zarar görmesi nedeniyle hak kaybı yaşamaktadır. KAKS hesabı teknik bir konudur. TAKS ve KAKS’a göre bulunan net inşaat alanına ilave artışlar da eklenir. Bu ilaveler ortak alanlara yönelik olup brüt (toplam) inşaat alanını elde etmek içindir. Bu alanlar, merdiven, merdiven holleri, havalandırmalar ve kapalı balkonlar gibi alanlardır. Son dönemde teraslar KAKS hesabına (emsal alana) dahil edilmektedir. Ancak ilgili belediye yönetmeliklerine göre farklılık göstermektedir. Bu alanların hesabı için %30 ortak alanlara, %10 boşluklara yönelik inşaat alanına artırım yapılır. Bu artıştan sonra toplam inşaat alanına ulaşılır. Bulunan toplam inşaat alanına otoparklar, depolar, bodrumlar, sosyal alanlar ve çatılar dahil değildir.
İnşaat ruhsatı (Yapı ruhsatı) : mücavir alanlar içerisinde ruhsata tabi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyeler tarafından, mücavir alan sınırları dışında ise valiliklerce verilen izindir. Süresi 5 yıldır. Ruhsat alındıktan sonra 2 yıl içerisinde inşaatına başlanmayan veya 5 yıl içerisinde tamamlanmayan ruhsatlar iptal edilir ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmaz ise yapı ruhsatsız (kaçak yapı) kabul edilir. Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden imar planı değişikliği yapılması halinde bu alanda kalan yapılar ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle değerlendirilir. Süre aşımı nedeniyle ruhsat yenilemesi yapılması gerekir ise, ilk ruhsat koşullarına göre ruhsat yenilenebileceği gibi yeni imar durumuna göre de yenilenebilir. Yeni imar durumuna göre ruhsat alınır ise ve kat ilavesinden ayrı ilave inşaat gündeme gelir ise, yürürlükteki planda TAKS ve KAKS uygunluk koşulu sadece kat ilavesi gündeme gelmesi halinde ise yürürlükteki plandaki KAKS uygunluk koşulu aranır.
Röperli kroki : Bir arsanın, o bölgedeki yeri sabit ve değişmeyecek olan başka bir yapı ya da tesise göre yerini, koordinat sistemi üzerinde ölçek ile gösteren bir krokidir.
(Eski yıllarda, yapının çekme mesafeleri (yaklaşma sınırları) yeri sabit koordinat noktalarına göre hesap edilmekte iken, gelişen teknoloji ile birlikte CORS olarak tabir edilen cihazlar ile koordinat belirlemesi yapılarak yapı oturumu harita mühendisleri tarafından tespit edilebilmektedir.)
İstikamet rölevesi : Mimari proje öncesi imar durumuna uygun şekilde hazırlanmış krokidir. Yapılmak istenen yapının ebatlarını gösterir.
Kot kesit : İnşaatın yükseklik konumun ayrıntılı olarak belirleyen belgedir.
İfraz: Bir parselin birden fazla parsele ayrılması işlemidir. Arsalardan, yola, kaldırıma, yeşil alana (kamuya) terki işlemi de ifraz işlemi olarak nitelenmektedir. Ancak uygulamada bu hususa salt olarak terk işlemi denmektedir.
Tevhit : Birden fazla parselin birleşerek tek bir parsel haline gelmesidir. Tabiidir ki, tevhit işlemi için parsellerin birbirine cephesi olması gerekir. Tevhit işlemi uygulamada, bina cephe genişliğinin yetmemesi veya daha fazla inşaat alanı kazanılması amacıyla yapılmaktadır.
Vaziyet planı : Yapılacak inşaatın yerleşimini ve boyutlarını detaylı bir şekilde gösteren haritadır. Bu haritada, komşu parsele, caddeye ve sokağa olan uzaklık gösterilir.Sokak ve cadde isimleri de belirtilir. Vaziyet planı mimari proje çizimine başlanmadan önce yapılan ilk işlerden biridir.
Avan proje : Uygulama projelerinin yapılmasına esas teşkil eden ve yürürlükte bulunan imar plan ve mevzuatına uygun düzenlenen bir ön veya taslak projedir.
Mimari proje : Yapının arsadaki yerleşimi, kat planları, ölçütleri, kesitleri, iç ve dış görünüşleri bulunan ayrıntılı kesin projedir. Diğer projeler mimari projeye göre çizilir.
Statik proje : Yapı taşıyıcı sistemi ile ilgili hesaplama ve çizimlerin bulunduğu, mimari proje esas alınarak hazırlanan projedir.
Mekanik tesisat projeleri : Isıtma sistemi, soğutma sistemi, havalandırma sistemi, temiz su, atık su sistemi, asansör, sıcak su sistemi ve yangın söndürme sistemlerini gösteren mimari projeye uygun olarak hazırlanan projelerdir.
Isı yalıtım projesi : Isı yalıtım uygulaması amacıyla mimari projeye uygun olarak hazırlanan projedir. Bu projede, ısı kayıpları, ısı kazançları, kazanç kullanım faktörü, aylık ve yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı büyüklükleri yer alır.
Şantiye şefi : Yapıyı, ilgili mevzuat hükümlerine, ruhsata, projelere, denetçi mimar ve mühendis ile kontrol elemanlarının talimatlarına uygun olarak inşa ettirmek, yapı denetimi esnasında hazır bulunarak denetimin uygun şartlar altında yapılmasını sağlamak, yapı denetleme defterini şantiyede muhafaza etmek, ilgili belgeleri ve defterin ilgili bölümünü imzalamakla yükümlü kişidir. Yapım işlerinde şantiye şefi bulundurulması zorunludur. Müteahhit ve onu temsilen görevlendirilen şantiye şefi, yapım işlerindeki kusurlardan dolayı müteselsilen sorumludur.
Yapı kullanım izin belgesi : Binanın hukuken tamamlandığını, proje ve imar durumuna uygun olduğunu gösteren belgedir. Uygulamada en fazla uyuşmazlık bu noktada meydana gelmektedir. Müteahhitler (Yükleniciler), tamamladıkları inşaata yönelik yapı kullanım izin belgesini almayı ihmal etmekte veya bir kusur nedeniyle alamamaktadırlar. Bu nedenle bir çok yapı, kat irtifakı tapusu olarak nitelenen şekilde ve inşaat abonelikleri üzerinden varlığını sürdürmektedir. Yapı kullanım izin belgesi alınmasının şartları ve süreci oldukça ayrıntılıdır.