İnşaat Hukuku hakkında
İnşaat Hukuku, bir yapı veya bina meydana getirilmesi (İnşaa edilmesi) faaliyetinin ne şekilde yerine getirileceği, uyulması gereken kurallar ve yapılaşma şartlarının düzenlenmesi ile inşaat faaliyetlerinden ve sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünü düzenleyen alandır.
İnşaat hukuku, konut, site, alışveriş merkezi, plaza, ofis ve ticari işyerleri, alt yapı, çevre düzenlemeleri, idari binalar gibi binaların yapımı ve yapımı şartlarının düzenlenmesi, mevcut binaların yıkımı gibi her türlü inşaat faaliyetine ilişkin sözleşmeler, başvurular ve hukuki uyuşmazlıkları konu almaktadır. Alt kavramlar ise daha da geniştir. Bir konut inşaatı düşünülür ise, bir taşınmaz üzerine yapılacak yapının yapılaşma şartları, inşaat izni alma prosedür ve şartları yönünden İmar Hukuku, mevcut arsanın maliklerinin oluşacak binada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ise ne şekilde malik olacakları, Kat Mülkiyeti Hukuku, temelden (topraktan) daire/ev alan kişinin hukuki durumu Borçlar Hukuku Özel Hükümleri içerisinde düzenlenen Satım Sözleşmelerini, bu inşaatta asıl müteahhit tarafından bir kısım işlerin bedel karşılığında taşeronlara verilmesi halinde eser sözleşmesini ilgilendirmekle geniş bir hukuk yelpazesini kapsar.
İnşaat Hukuku, İmar Mevzuatı, Kültürel ve Tarihi Varlıkların Korunması ile ilgili Mevzuatlar, Kamu İhale Kanunu, Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu gibi İdare Hukuku’nun alanına giren konular ile birlikte, özel borç ilişkileri doğuran (Eser sözleşmesi, Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Satım Yoluyla Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, Barter İnşaat sözleşmesi, Kiralama Yoluyla Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi ve isimsiz başkaca sözleşmeler gibi) hukuki ilişkiler kapsamında kalmakla, birden çok hukuk disiplinini kapsayan bir hukuk alanıdır.
İnşaat hukuku ile ilgili uyuşmazlıklar, taraflar arasında kurulan inşaat sözleşmesine aykırılıktan kaynaklandığı gibi, inşaat hukukunu doğrudan ilgilendiren imar hukuku ve imar durumundan da kaynaklanabilmektedir.
İnşaat sözleşmeleri, nitelikli sözleşmelerden olup, alanında uzman kişilerce hazırlanmalı veya incelenmelidir. Çoğu zaman uyuşmazlıklar, sözleşmenin kurulma aşamasında yeterince üzerinde değerlendirme yapılmaması ve karşılıklı güvene ve sözlü ilişkilere dayalı vaatlerin yerine getirilmemesinden ortaya çıkmaktadır. Örneğin, Arsa Payı (Kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde arsa sahibi ve müteahhit arasında imzalanan sözleşmelerde, tarafların ortak iradeleri sözleşmeye yansıtılamaması ihtimalinde, taraflardan birinin sözleşmeye aykırılığı halinde ispat sorunları yaşanmaktadır. Arsa sahibinin sözleşmede yer almayan bir şekilde müteahhide bir ödeme yapmış olması mümkündür, bu tür ödemeler çoğu zaman taraflar arasındaki paylaşım oranının bağımsız bölümlere doğrudan yansıtılamaması nedeniyle denkleştirme düşüncesi ile taraflardan birinin diğerine ödeme yapması şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bu ödemeler sözleşmede yer almaz ve sonrasında ortaya bir sorun çıkar ise uyuşmazlıkların çözümü daha da karmaşık bir hal almaktadır. Bu yönden, sözleşme hazırlanması, sözleşmelerin değerlendirilmesi, tarafların ortak irade ve isteklerinin sözleşmeye tam anlamıyla yansıtılması yönünden konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alınması önemlidir.
İnşaat Hukuku ile ilgili kavramlar oldukça fazladır; müteahhit (Yüklenici) arsa sahibi, müteahhitten daire (bağımsız bölüm) satın alan kişiler, Taşınmaz (Gayrimenkul), Arsa, İmar Durumu, Brüt ve Net İnşaat Oranı, Paylaşım Oranı, İnşaat Ruhsatı, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanım İzin (İskan) Belgesi, Tevhit, İfraz, Yola Terk, Çekme Mesafesi, Arsa Payı, Kat (Arsa) Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Bedel (Semen) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri, Eser Sözleşmeleri ve benzeri kavramlar inşaat hukukunu ilgilendirmektedir.
İnşaat Sözleşmelerinin ülkemizdeki en yaygın şekli Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’dir. Bu sözleşmenin uygulamadaki adı ise Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi olarak yer almaktadır. Bu tip sözleşmeler, konusunda uzman bir avukat tarafından hazırlanmalıdır. Uygulamada bu sözleşmenin Noterlikler tarafından düzenleme şeklinde imza altına alınması nedeniyle sözleşmenin noterlikler tarafından hazırlanması gerektiği düşünülse dahi, bu görüş doğru değildir.
Hukuki hizmetlerimiz
Büromuz, inşaat, gayrimenkul (taşınmaz), kira ve kentsel dönüşüm gibi inşaat hukukunun birçok alt dalında faaliyet göstermekte ve kişilerin inşaat hukuku ile ilgili uyuşmazlıklarında hukuki destek sağlamaktadır. Büromuz, inşaat projelerinde, inşaat hukuku avukatı olarak danışmanlık ve hukuki destek vermekte ve inşaat sözleşmeleri hazırlamakta olduğu gibi mevcut sözleşmelerin fesih protokolleri yönünden de müvekkillerine hukuki destek vermektedir.
Büromuzda, İnşaat Avukatları olarak, Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmeleri, Gelir (Hasılat) Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri hazırlanması, Arsa sahibi ve müteahhit arasında gerçekleşecek müzakere görüşmelerinde hukuki destek ve danışmanlık hizmeti verilmesi, müteahhidin inşaatı süresinde bitirmemesi veya inşaatı sözleşmeye uygun yapmaması halinde arsa sahibinin haklarının korunması, müteahhidin sözleşmeye göre inşaatı tamamlamasına rağmen arsa sahibinin tapuyu vermemesi, arsa sahibinin müteahhidi veya müteahhidin gösterdiği kişileri vekillikten azletmesi, İnşaat (All-Risk) Sigortalarının değerlendirilmesi, İnşaatçı ipoteği, İnşaatın İmar Kanununa aykırı şekilde yapılması, Kaçak yapı yapılması, Müteahhidin İnşaatı Geç Teslim Etmesi Nedeniyle Kira Kaybı ve zararların giderilmesi, Yapı Denetim Firması ile imzalanacak sözleşmelerin hazırlanması ve değerlendirilmesi gibi hususlarda gerekli işlemler gerçekleştirilmektedir.
Çalışma konuları
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Eser ve yüklenici sözleşmeleri
- Hasılat paylaşımı modelleri
- İmar, ruhsat ve yapı kullanma süreçleri
- Ayıp, eksik iş ve gecikme uyuşmazlıkları